Der Gebäudebetrieb und seine Bedeutung
Ein wirtschaftlicher und zukunftsorientierter Gebäudebetrieb gewinnt eine immer größere Bedeutung und ist zum entscheidenden Faktor im Lebenszyklus einer Immobilie geworden. Dies gilt sowohl für eine nachhaltige als auch kostenoptimale Nutzung, die gleichzeitig größtmögliche Werthaltigkeit beinhaltet.
Dabei umfasst der Gebäudebetrieb insbesondere Leistungen des Technischen Gebäudemanagements (TGM) zum Betreiben und Bewirtschaften von baulichen und technischen Anlagen eines Gebäudes oder einer Immobilie.
Nach DIN 32736 „Gebäudemanagement“ beinhaltet das Technische Gebäudemanagement u. a. folgende Leistungen:
- Betreiben
- Dokumentieren
- Energiemanagement
- Informationsmanagement
- Modernisieren
- Sanieren
- Umbauen
- Gewährleistungsverfolgung
Die o. g. Leistungsinhalte sind individuell abhängig von Gebäudekomplexität, Gebäudeklasse, Nutzung, Zustand und Baujahr. Besonders die kontinuierliche Zunahme des Anteils der Technischen Anlagen, also der Kostengruppen 400 nach DIN 276, hat das Technische Gebäudemanagement in den vergangenen Jahren weiter in den Mittelpunkt gerückt und beeinflusst dabei zunehmend kaufmännische und organisatorische Bereiche des Gebäudemanagements. Dies gilt auch für einen zeitweiligen Leerstand.
Die Entwicklung des Gebäudebetriebs
Die Entwicklung des Gebäudebetriebs wurde und wird von vielfältigen Faktoren beeinflusst. Dabei sind insbesondere Rechtsgrundlagen wie die Verordnung EU 305/2011, die Musterbauordnung (MBO) sowie die Allgemeinen Bedingungen für die Feuerversicherung (AFB) relevant und bilden eine wesentliche Basis des Gebäudebetriebs. Neben gebäudespezifischen und individuellen Vorgaben, z. B. zu Brandschutz, Barrierefreiheit und Hygiene etc. sind markt- und energiepolitische Rahmenbedingungen von Bedeutung. Dabei erhöhen die Regelungen zum Emissionshandel im Energiebereich den Druck auf die Energieeffizienz und Dekarbonisierung weiter und somit auch auf den Gebäudebetrieb. Sonstige Einflüsse, wie z. B. mögliche Risiken durch Extremwetterereignisse oder eine Änderung von Umweltauflagen, können zusätzlich ebenso relevant sein. Damit ist der Gebäudebetrieb ein zentrales Element in der Nutzungsphase. Er ist nicht nur für die Einhaltung der Betreiberpflichten zuständig, sondern ermöglicht auch eine Steuerung der Nutzungskosten und beeinflusst nachhaltig die Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie.
Von dieser Entwicklung sind i. W. alle Beteiligten betroffen, die in die Nutzung einer Immobilie involviert sind, insbesondere Eigentümer, Verwalter, Betreiber, Mieter und auch Dienstleister.
Nur ein passender Gebäudebetrieb ermöglicht optimale Nutzungskosten bei geringem Risikopotenzial. Angemessene Nutzungskosten werden zu einem Qualitätsmerkmal und maßgeblich die Attraktivität einer Immobilie bestimmen. Die Präferenzen in der Immobilienbewertung verschieben sich.
Bei einer Betrachtung der Nutzungskosten wird auch gelegentlich auf einschlägige Zertifizierungen, z. B. hinsichtlich der Nachhaltigkeit, verwiesen. Eine Garantie für geringe Nutzungskosten ergibt sich in diesem Zusammenhang nicht zwangsläufig oder nur eingeschränkt. Auch eine Klassifizierung der Kosten nach Nutzung und Gebäudeklasse dürfte dabei insbesondere für Immobilienportfolios von Interesse sein und weiter an Bedeutung gewinnen. Mit einer Prüfung des Gebäudebetriebs werden Grundanforderungen sowie die Kostensituation transparent und können nachhaltig beeinflusst werden.
Die Prüfung des Gebäudebetriebs
Neben den Voraussetzungen zur Erfüllung wesentlicher Rechtsgrundlagen, u. a. der Verordnung EU 305/2011 sowie der Musterbauordnung (MBO), hat der Gebäudebetrieb aufgrund seines Leistungsumfangs maßgeblichen Einfluss auf die folgenden Bereiche der Nutzungskosten:
- Objektmanagementkosten
- Betriebskosten
- Instandsetzungskosten
Kostenstruktur und Kostenhöhe sind insbesondere von technischen, kaufmännischen und auch organisatorischen Faktoren abhängig und geben dabei u. a. Hinweise auf die Effizienz der Bewirtschaftung sowie die Qualität einer Immobilie.
Als ein erstes Element für eine zielorientierte Steuerung des Gebäudebetriebs dient eine grundlagenkonforme Prüfung nach den Vorgaben der Verordnung EU 305/2011 sowie der Musterbauordnung (MBO), die Strukturen und Leistungen ganzheitlich transparent macht und auch schon mögliche Optimierungspotenziale aufzeigt. Dabei sind u. a. objektbezogene Vertragsinhalte sowie Kosten- und Organisationsstrukturen von Interesse. Auf Basis und in Abhängigkeit des Prüfumfangs erfolgen Empfehlungen zur Umsetzung von vorteilhaften Maßnahmen und einer strategischen Ausrichtung des Gebäudebetriebs unter Berücksichtigung der Betreiberpflichten. Eine abschließend festgelegte Planung mit Meilensteinen mündet in einen kontinuierlichen Verbesserungsprozess für den Gebäudebetrieb mit erhöhter Rechtssicherheit und Effizienz. Zyklische Reviews können den Prozess zusätzlich unterstützen und dokumentieren. Das Ziel ist ein Gebäudebetrieb mit Mehrwert als zentrales Element für die Maximierung der Attraktivität und Werthaltigkeit einer Immobilie, verbunden mit einer gleichzeitigen Risikominimierung.